Он относится к тем, кто не ждет удобного момента, а сам его создает. В свои 27 лет Нурмахан Алданов управляет сетью апарт-отелей, строит дома в Алматы и вкладывает средства в зарубежную недвижимость. Его философия проста: «Главное – считать, а не мечтать».

Нурмахан Алданов – инвестор в сфере недвижимости, девелопер по коттеджам.

Нурмахан, расскажите немного о себе и о своих проектах в сфере недвижимости.

– Мне 27 лет. С 2017 года я работаю в сфере недвижимости. Начинал с риелторских услуг, а позже перешел к самостоятельной перепродаже квартир и коммерческих помещений.

С 2021 года развиваю свою сеть апарт-отелей СИТИ+. На сегодняшний день у нас открыты три филиала – в Алматы, Астане и Караганде.

Помимо этого занимаюсь строительством частных домов и таунхаусов в Алматы. В 2024–2025 годах совместно с партнерами реализовал более 50 объектов.

Также инвестирую в зарубежную недвижимость: в ОАЭ, США, Испании, Таиланде, Турции и на Северном Кипре.

– Какова текущая ситуация с ценами на недвижимость в Казахстане в 2025 году?

– Рынок постепенно стабилизируется после резкого роста в 2021–2023 годах. В крупных городах, таких, как Алматы, Астана и Шымкент, наблюдается умеренный рост на уровне 5–8% в год, тогда как в регионах динамика во многом зависит от развития инфраструктуры.

Основная тенденция – переход покупателей к более рациональному подходу: инвестициям в ликвидные локации и доходную недвижимость: апартаменты, коммерческие помещения и частные дома.

– Стоит ли сейчас покупать квартиру или лучше подождать более подходящего момента?

– Если покупка совершается для собственного проживания, ждать нет смысла: ставки по ипотеке и стоимость строительных материалов растут быстрее, чем снижается спрос.

Если же цель инвестиция, стоит обращать внимание на проекты с потенциалом роста: объекты, расположенные рядом с будущими станциями метро, парками, университетами или крупными торговыми центрами. В таких локациях стоимость квадратного метра может увеличиться на 15–20 % в течение ближайших двух лет.

– Какие изменения принесет новый закон о долевом строительстве, вступающий в силу в 2025 году?

– Главное новшество – усиление защиты дольщиков. Теперь застройщики обязаны иметь гарантированный фонд или использовать механизм банковского сопровождения.

Это значительно снижает риск недостроев и делает рынок более прозрачным.

Для инвесторов это означает большую безопасность на ранних этапах вложений: контроль над использованием средств стал строже, а репутационные риски для девелоперов выше.

– Какие советы вы могли бы дать начинающему инвестору, который хочет заработать на недвижимости?

– Я выделил бы несколько ключевых рекомендаций.

Не гнаться за низкой ценой – важно обращать внимание на качество локации и надежность застройщика.

Всегда рассчитывать доходность и срок окупаемости, а не ориентироваться только на стоимость объекта.

Диверсифицировать портфель: сочетать квартиру, апартаменты и земельные участки.

Вести учет доходов и расходов, заранее планировать налоговые обязательства.

Постоянно изучать рынок – следить за профильными форумами, конференциями, экспертными каналами и аналитическими отчетами.

– Какую недвижимость выбирают инвесторы в 2025 году?

– Сейчас в тренде несколько направлений:

• апартаменты и студии в туристических и деловых зонах – Алматы, Астане, Батуми, Баку;

• доходные дома (mini-apart-house) на участках площадью 3–5 соток в частном секторе;

• коммерческие помещения на первых этажах новых жилых комплексов;

• инвестиции в земельные участки под будущее строительство в пригородах Алматы и Астаны.

Главное – ориентироваться не на цену за квадратный метр, а на доходность в процентах.

В среднем апартаменты приносят 7–10% годовых, а мини-доходные дома – до 14%.

– Как изменится ситуация с ипотекой в Казахстане в 2025 году?

– Банки активно внедряют программы с господдержкой и комбинированными ставками.

Например, программа «7-20-25» по-прежнему остается актуальной, однако на рынке появляются более гибкие продукты – с плавающей процентной ставкой, семейными льготами и возможностью рефинансирования.

Кроме того, с 2025 года казахстанцы смогут формировать накопления на жилье в любом банке, а не только через «Отбасы банк». Это создает здоровую конкуренцию и способствует улучшению условий для клиентов.

– В каких зарубежных странах сегодня наиболее выгодно покупать недвижимость?

– Сейчас можно выделить несколько привлекательных направлений.

• Логистические объекты, жилая недвижимость и формат last mile остаются в числе фаворитов – особенно в быстрорастущих городах с демографическим притоком.

• На глобальном уровне цены на недвижимость в целом стабилизировались, а ожидания снижения процентных ставок создают потенциал для нового роста.

• Среди инвесторов из Казахстана наиболее популярны Турция, ОАЭ и страны Европы. Казахстанцы, кстати, входят в пятерку крупнейших групп покупателей недвижимости в Турции.

• Растет интерес к сегменту student housing – студенческому жилью в Европе, которое активно скупают крупные инвестиционные фонды.

Выбор конкретной страны зависит от целей инвестора – будь то получение дохода, резидентства или сохранение капитала.

Лично я сейчас активно инвестирую в Испанию и ОАЭ.

– Как правильно рассчитать доходность зарубежного объекта недвижимости?

– Здесь важен комплексный подход, включающий несколько ключевых показателей.

Доход от аренды (cash flow) – годовой арендный доход минус все операционные расходы.

Капитальный рост (capital appreciation) – увеличение стоимости объекта с течением времени.

Окупаемость (payback period) – срок, за который инвестиция полностью «отобьется».

Всесторонний ROI (IRR) – внутренняя норма доходности, учитывающая цену покупки, операционные расходы, налоги и рост стоимости при продаже.

Важно учитывать такие факторы, как ставки дисконтирования, уровень инфляции в стране, валютные колебания и возможные периоды простоя арендаторов.

К примеру, вы приобрели апартаменты за $200 000 и сдаете их за $1 500 в месяц (то есть $18 000 в год), при годовых расходах $3 000 чистый доход составит $15 000.

Таким образом, доходность по формуле «чистый доход / вложения» равна 7,5%.

Если за 5 лет объект подорожает на 20%, вы дополнительно получите около $40 000 прироста капитала.

@aldanov01.kz