В нынешних реалиях нестабильной экономики лучшим способом сохранения средств являются инвестиции. Дархан Карабалин – специалист по недвижимости, founder & CEO HousePro расскажет о видах инвестиций и элитной недвижимости.
Дархан, являясь специалистом по недвижимости, расскажите, какие положительные и отрицательные стороны, на ваш взгляд, существуют в профессии агента по недвижимости.
– Я считаю, что работа риелтором – это очень интересная профессия. Это постоянные знакомства с людьми, общение с которыми позволяет расширять кругозор и оттачивать деловые качества, а также обретать полезные связи. Работа риелтором – это не про день сурка, каждая новая сделка и клиент – это индивидуальный случай и каждый раз что-то новое. Данная работа достаточно прибыльная, и при определенных усилиях можно заработать большие деньги, здесь нет потолка. На сегодняшний день опытные риелторы зарабатывают от 3 млн. тенге в месяц. Самое приятное в моей работе – это благодарные лица людей, которым я действительно сумел помочь, избавив их от лишних забот в решении такого важного жизненного вопроса, как приобретение жилья. Говоря про отрицательные моменты, стоит отметить, что в нашей работе могут возникать препятствия различного характера, соответственно, нужно иметь терпение. Мы работаем с разными людьми, одни хотят продать подороже, другие – купить подешевле. Риелторы должны угодить всем и сделать это в рамках закона, оставив в результате своей работы положительные эмоции. На мой взгляд, большим минусом является также и то, что мы должны постоянно быть на связи, в любое время дня и ночи.
– Какие существуют способы инвестирования в недвижимость? И насколько, по-вашему, это выгодное вложение средств?
– Я приведу несколько примеров инвестиционных стратегий, они делятся на краткосрочные, среднесрочные и долгосрочные. Краткосрочные инвестиции длятся до года. Риски сводятся к тому, построит ли застройщик объект в срок и не изменится ли стоимость построенной площади. Доходность при данном виде инвестирования не гарантирована. Но если клиент решит приобрести недвижимость в стадии строительства, я рекомендую выбирать крупных застройщиков. В среднем у таких застройщиков динамика повышения цен составляет 15–20%. Другой вид краткосрочных инвестиций – house flipping, это покупка старой недвижимости, проведение косметического ремонта и последующая продажа. Среднесрочные инвестиции длятся от 1 до 3 лет. Финансирование происходит со стороны застройщиков, доходность составляет от 15 до 22%. Застройщики предлагают до старта продаж вложить деньги и гарантируют ежегодную ставку в 18–22%. Сейчас крупные застройщики активно предлагают данный вид инвестиций ввиду снижения спроса. Также существует самостоятельный девелопмент. В Казахстане это направление активно развивается: люди покупают землю под ИЖС (индивидуальное жилищное строительство), строят дом, полностью его обустраивают, подводят инфраструктуру и перепродают. Доходность данного метода составляет до 40%. Долгосрочные инвестиции длятся от трех лет. Самый популярный вид инвестиции – это покупка недвижимости и сдача ее в аренду. Недвижимость может быть жилой, торговой или офисной. Я считаю, что это самый надежный способ инвестирования, так как единственный риск, который берет на себя инвестор, это отсутствие арендатора.
– Вы упомянули house flipping. Не могли бы подробнее рассказать, в чем основная суть и преимущества данной стратегии.
– Данный вид инвестирования предполагает поиск хорошего варианта на вторичном рынке по выгодной цене, произведение ремонта, полное обустройство мебелью и перепродажу. Доходность составляет от 25 до 30%. Выгода инвестирования house flipping состоит в том, что, когда клиент ищет квартиру на рынке, при черновой отделке он не может ее оценить, сравнить и найти альтернативу. Когда клиент ищет квартиру с ремонтом, он может сравнить с другими вариантами, оценить стоимость ламината, двери и прочего, следовательно, клиент может оценить и понять обоснованность стоимости жилья. Когда ты полностью обустраиваешь квартиру, вешаешь тюль, люстру, ставишь мягкую мебель, то клиент в данном случае покупает не недвижимость, а реальную квартиру. Реализация недвижимости в данном случае осуществляется быстро. Если вы хотите заняться house flipping, но не имеете опыта в интерьере, не работали в недвижимости, то лучше некоторое время поработать риелтором, продажником у застройщиков или заняться дизайном, чтобы получить необходимые знания и опыт. И тогда вы точно сможете неплохо заработать. Например, мы приобрели двухкомнатную квартиру 66 кв. м в Астане за 28 млн. тенге для флиппинга. Полностью обустроили ее мебелью, потратив на это 6,5 млн. тенге. Затем продали квартиру за 41 млн. За 60 дней мы заработали 7 миллионов.
– А если говорить о продаже элитного жилья, каким критериям должно оно соответствовать?
– Местонахождение элитной недвижимости – это всегда центральные улицы, элитные кварталы, они должны располагаться недалеко от парков и других зеленых зон. Архитектура и стиль жилого комплекса требуют уникальности. Когда застройщики создают элитные проекты, они нанимают опытных архитекторов, которые способны создать богатый внутренний и внешний дизайн. Немаловажным критерием выбора элитного жилья является инфраструктура. Клиенты, которые ценят свой комфорт, выбирают близкое расположение к квартире салонов красоты, аптек и так далее. Отдельно следует отметить авторскую отделку квартиры. Всё больше покупателей элитного жилья выбирают квартиры под ключ, так как не хотят заниматься ремонтом и тратить на это время. Уровень отделки должен соответствовать премиум-сегменту, когда отделка создается именитыми дизайнерами, используются материалы от мировых брендов. Многие продавцы имеют чеки на элитную продукцию, что может сыграть решающую роль при принятии решения о покупке недвижимости.
– Что, на ваш взгляд, выгодней покупать для инвестиций: торговую площадь или квартиру? Когда они окупятся?
– Я считаю, что нужно исходить из запросов клиента и причин покупки. Если говорить про инвестицию, то я рекомендую купить торговую площадь или помещение, которое можно сдать в аренду. Окупаемость таких проектов при ежемесячной оплате сводится к 7–8 годам. Средняя окупаемость квартиры при аренде составляет 10–12 лет.
– Стоит ли вкладывать средства в зарубежную недвижимость?
– Я считаю, что есть две основные причины покупки квартиры за границей. Первая причина – это инвестиции, вторая – это покупка недвижимости для себя. Часто, когда мы говорим о зарубежной недвижимости, то представляем домик у моря для отдыха. Мне кажется, важно разделять задачи инвестиций. От клиентов я слышал, что они хотят приобрести квартиру в Турции, проводить там отпуск, а остальное время сдавать. Учитывая сезонность и местоположение курортной зоны, я сомневаюсь, что на этом можно заработать. Поживите пару сезонов в арендованном жилье в разных районах, чтобы лучше почувствовать все локальные особенности. Также нужно задавать правильные вопросы местным жителям. Если клиент рассматривает недвижимость за рубежом как способ инвестирования, я бы порекомендовал поработать с местными агентствами, и желательно по рекомендации, поскольку они полностью сопровождают клиента после приобретения квартиры.
– Можно ли спрогнозировать ситуацию на рынке недвижимости на будущий год? Чего ожидать казахстанцам?
– Элитный сегмент недвижимости по-прежнему востребован. В связи с курсом доллара клиентам стало выгодно приобретать квартиры премиум-класса. Но многие предпочитают покупать вторичное жилье ввиду долгой логистики материалов и повышения цен. Я считаю, что в следующем году возрастет число сделок, так как застройщики сконцентрировались на элитной недвижимости и увеличат количество подобных проектов.
Comments