В мире больших инвестиций Дубая цена ошибки измеряется миллионами. Ирина Кремко, обладатель степени MBA и эксперт с глубоким IT-бэкграундом, уверена: в недвижимости нет места интуиции – здесь правят цифры и алгоритмы.

Основав агентство Green City Real Estate, она внедрила в консервативный рынок брокерских услуг контроль качества на базе искусственного интеллекта и жесткие стандарты прозрачности. Мы поговорили с Ириной о том, почему стратегия Win-Win – это единственный путь к долгосрочному успеху и какие районы ОАЭ станут новыми точками роста в ближайшее десятилетие.

Ирина Кремко – инвестор, основатель агентства недвижимости в Дубае Green City Real Estate и сооснователь IT-компании Gusapp International.

Ирина, как давно вы занимаетесь недвижимостью в Дубае? Почему выбрали именно ОАЭ?

– Я приехала в Дубай в 2022 году и сразу оценила колоссальный потенциал местного рынка и условия для ведения бизнеса. На тот момент у меня уже была IT-компания, и Эмираты идеально вписались в стратегию расширения.

Параллельно я увидела, насколько стремительно растет рынок недвижимости и как легко инвестору на нем потеряться из-за отсутствия прозрачности. Это подтолкнуло меня к решительным действиям: я окончила местный институт недвижимости, получила брокерскую карту и открыла собственное агентство.

Мое решение профессионально войти в эту нишу стало следствием личного столкновения с обманом. Эта ситуация наглядно показала, насколько в ОАЭ важны честность и компетентность брокера.

Когда мы с семьей переехали в Дубай, встал вопрос жилья. Аренда здесь дорогая, поэтому мы решили приобрести три квартиры в одном комплексе, чтобы объединить их в одну просторную резиденцию. Риелтор уверял, что это возможно, обещал подготовить новую планировку и утверждал, что все детали уже согласованы.

Дом строился, время шло, но планировку нам так и не присылали. В итоге мы решили поехать к застройщику напрямую. Там нас ждал шок: объединить квартиры технически невозможно, так как между ними проходит мусорная шахта. Более того, выяснилось, что «риелтор», дававший нам обещания, вообще не имел брокерской лицензии. Застройщик лишь пожал плечами: «Это просто посредник, а не лицензированный брокер. Он не имел права сопровождать сделку».

Для меня – человека, который всю жизнь выступал за прозрачные правила игры, это стало потрясением. Именно тот случай полностью изменил мою жизнь и определил новое направление бизнеса.

– Какие ошибки чаще всего допускают инвесторы? Как вы помогаете их избежать?

– Я бы выделила три ключевых риска, с которыми сталкиваются новички.

Ориентир на туристический опыт. Многие полагают, что район, в котором им понравилось отдыхать, идеально подходит для инвестиций. Но потребности туристов и долгосрочных резидентов кардинально различаются.

Попытка повторить чужой успех. Инвесторы часто покупают там, где кто-то уже заработал. Но если кто-то получил высокую доходность в JVC несколько лет назад, это не значит, что район покажет такой же рост сегодня.

Работа с недобросовестными посредниками. В ОАЭ работают тысячи агентов, но далеко не все из них имеют лицензию. Несертифицированные специалисты часто обещают невозможную доходность, лишь бы закрыть сделку.

Что помогает нам избежать этих ловушек?

Опора на статистику. Мы не гадаем, а анализируем. Все транзакции в Дубае оцифрованы, что позволяет нам строить прогнозы на реальных данных.

Глубокая аналитика. В работе мы используем данные Земельного департамента (DLD), платформу DXB Interact и ориентируемся на генеральный план развития города Dubai 2040.

Профессиональный бэкграунд. Я сама являюсь активным инвестором. Благодаря экономическому образованию и степени MBA мои рекомендации основаны на строгих расчетах и цифрах, а не на эмоциях или маркетинговых лозунгах.

Стратегия Win-Win. Мы нацелены на долгосрочное сотрудничество, поэтому во главе угла стоит финансовый результат инвестора, а не размер комиссии.

– На что вы смотрите в первую очередь, когда выбираете объект для инвестиций?

– Мой анализ строится на трех фундаментальных факторах.

Динамика спроса в конкретной локации. Я анализирую текущий портрет резидента и прогнозирую, какая аудитория придет в район через несколько лет. Учитывается всё: средний возраст жителей, темпы прироста населения, формат создаваемых рабочих мест и развитие социальной инфраструктуры.

Стратегические планы развития мегаполиса. Яркий пример – район Dubai South. Его рост напрямую связан со строительством крупнейшего в будущем аэропорта Аль-Мактум. Короткие транзитные пересадки обеспечат стабильный поток людей и высокую заполняемость районов Expo и Юга. Кроме того, эти локации станут ключевыми для проживания топ-менеджеров и сотрудников проекта Palm Jebel Ali.

Капитализация земли. Это базовый экономический показатель: если стоимость земли в локации растет – цена квадратного метра в апартаментах неизбежно пойдет вверх. Застройщик закладывает эти расходы в конечный продукт, так как бизнес никогда не будет работать себе в убыток.

Мой принцип прост: я выбираю только те районы, где рост стоимости логически обоснован инфраструктурными проектами, миграционными потоками и генеральным планом развития города.

– Как вы строите работу своей команды, чтобы клиенты чувствовали полную прозрачность и доверие?

– Мы внедрили систему, которая гарантирует высокие стандарты качества на каждом этапе.

Легитимность и профессионализм. Все наши брокеры работают строго официально. Каждый сотрудник имеет лицензию RERA (Real Estate Regulatory Agency) и ежегодно подтверждает свою квалификацию, сдавая профильные экзамены.

Цифровой контроль. Мы используем продвинутую CRM-систему, в которую интегрируются абсолютно все коммуникации с клиентами. Это позволяет сохранять историю каждого запроса и принятого решения.

Контроль качества с помощью ИИ. Мы внедрили искусственный интеллект для мониторинга диалогов. Алгоритмы анализируют переписку и звонки, чтобы исключить любые ошибки, некорректные обещания или манипуляции со стороны сотрудников.

Открытость процессов. Клиент получает доступ к прозрачной отчетности. Каждое наше действие, каждая рекомендация и любой финансовый расчет подкреплены данными, которые инвестор может легко проверить.

@ishiklife