Сегодня агент по недвижимости не просто посредник, занимающийся решением целого комплекса задач. Хороший специалист должен разбираться в текущей ситуации на рынке, обладать юридической, маркетинговой и финансовой квалификацией. И нередко выступать в роли психолога.
Марал Смаиловна Валиева – брокер в сфере недвижимости, финансовый аналитик.
Марал, как давно вы занимаетесь недвижимостью и как пришли в данную сферу деятельности?
– В сфере элитной недвижимости я работаю более 7 лет. К этому решению пришла целенаправленно и обдуманно. Я пожертвовала стабильным доходом от компании, в которой работала ранее, и, оставив всё, решительно перешла в сферу брокерства. Мы всегда ищем себя, и если занимаемся не тем, что может доставлять нам удовольствие, то не живем полноценной жизнью. Мы можем получать доход, но при этом не всегда быть в восторге. Нужно уметь работать с людьми, помогать им достигать целей, осуществлять мечты.
– Где у нас в стране обучают профессии «брокер в сфере недвижимости»? Чем подкрепляется экспертность данных специалистов?
– Брокерская деятельность кажется многим простой и прибыльной. В погоне за крупными заработками люди принимают решение освоить новое ремесло. Однако начинающему брокеру вряд ли стоит рассчитывать на высокий и стабильный доход. Из-за неоправданных ожиданий многие новички довольно скоро покидают профессию. Из десяти человек за два года остались трое. Отчасти это связано с неоправданными ожиданиями. Со стороны кажется, что они сейчас сходу помогут клиенту заключить очень дорогую сделку и тут же обогатятся. Когда-то так и было, но сейчас и рынок, и его участники изменились.
Именно поэтому нужна особая подготовка, терпение, труд, навыки, теория и после уже практика. Специальности «Брокер» нет в казахстанских вузах, однако это не значит, что она не требует высшего образования. Необходимо иметь степень в области экономики или юриспруденции (оптимальным вариантом будет получение двух высших образований). Также стоит задуматься о MBA. Помимо этого для осуществления брокерской деятельности нужно получить лицензию.
К счастью, есть в Казахстане, а именно в Алматы, такая школа, где не каждый, но всё же может пройти обучение на высшем уровне с особой подготовкой, который после готов будет выйти на международный рынок недвижимости. Это единственная профессиональная школа Брокера, по окончании которой можно получить диплом и сертификат соответствия, а также рекомендательное письмо как лучшему ученику и Агенту! И, как описывалось ранее: только избранные смогут пройти этот тернистый путь к успеху. Годы труда и упорства приводят к успеху. А подкрепляется экспертность данных специалистов постоянным пополнением знаний. Изучением рынка недвижимости не только на территории Казахстана, но и за ее пределами. Это как искусство.
– Какие объекты, на ваш взгляд, сегодня наиболее интересные на рынке элитной недвижимости? Чем они привлекательны?
– В первую очередь ценой! Но по итогам года цены всё же подросли. Антикризисные меры, такие, как всевозможные специальные условия и скидки, подогрели интерес к сегменту элитного жилья. Покупатели сегодня стали намного практичнее и прагматичнее при выборе. Даже в сегменте класса «люкс», где, как правило, покупателями движут не мотивы необходимости, а скорее удовольствия, каждая составляющая недвижимости должна быть обоснована и экономически целесообразна. Большие площади, огромные территории участка, свежий ремонт по последним технологиям, бассейны и банные комплексы, центральные коммуникации и многое другое, как маркетинговые приемы для придания пущей привлекательности объекта, не помогут продать объект, если цена будет выше рыночной.
– Изменился ли покупатель элитной недвижимости после пандемии? Если да, то в чем это выражается?
– Можно смело утверждать, что объем сделок на вторичном рынке, а именно элитной недвижимости вырос. Пандемия и карантин, надолго ограничившие возможность передвижения за рамками своего жилища, заставили покупателей недвижимости всё больше и больше обращать внимание на объекты с большей площадью и территорией участка. Как правило, элитной недвижимостью считаются объекты стоимостью свыше 100 млн. тенге. Рынок люксовой недвижимости характеризуется сокращением ценового разрыва между недвижимостью премиум и элит класса. За последние 3 года недвижимость в Казахстане выросла в цене. В прошлом году стоимость нового жилья увеличилась на 15,5 %, а вторичного – на 23,5%. На этом фоне у тех, кто планирует купить недвижимость, возникает много вопросов о дальнейшем развитии рынка. Упадут ли цены на недвижимость в 2022 году? После введения нового порога достаточности по досрочному снятию пенсионных накоплений произойдет перезагрузка рынка. Однако существенной коррекции ожидать не стоит. Всё дело в росте инфляции и желании людей спасти свои накопления от обесценивания. Как правило, в условиях рыночной экономики стоимость жилья растет выше уровня инфляции. Однако сейчас и без этого цены завышены на 15–20%, а значит, сначала должна произойти коррекция стоимости. Но она маловероятна – вернее, цены на жилье не упадут, а продолжат расти в пределах 5% в течение первого полугодия. Эта динамика, находящаяся ниже инфляции, и есть коррекция. Во втором полугодии цены будут расти в пределах 10%. Таким образом, средняя стоимость квадратного метра элитного жилья составляет порядка от 600 тысяч до одного миллиона тенге, а то и выше. Именно поэтому особых изменений касательно спроса элитной недвижимости не было.
– Давайте разберемся, зачем вообще нужны брокеры. Можно ли без них обойтись?
– Если вы все-таки решили продать свою недвижимость, то у вас наверняка возник такой вопрос: заниматься самостоятельно продажей своей недвижимости либо довериться специалистам. Ну что ж, давайте рассмотрим оба варианта: первый вариант – вы уже приняли решение, развесили объявления со своими телефонами о продаже или сдаче в аренду недвижимости на каждом столбе (и тем более в интернете), устроились поудобнее в кресле, налили чашечку ароматного чая с лимончиком и приготовились почувствовать, что такое настоящий кошмар!
Конечно же, вы подготовили свою нервную систему к нескольким десяткам телефонных звонков в день, настроились на высокоинтеллектуальные переговоры с оппонентами, но быть готовым к тому, что ваш телефон будет известен каждому мошеннику.
Второй вариант – вы уже приняли решение, нашли порядочного и добросовестного Брокера, устроились поудобнее в кресле, налили чашечку ароматного чая с лимончиком и приготовились почувствовать, что такое настоящий покой и тишина. У вас на сердце мир, в семье гармония, и только иногда из подсознания всплывает приятное напоминание: «Я ничего не делаю, а работа идет». А чем же в это время занимается Брокер? У толкового, грамотного агента рабочий процесс отлажен как швейцарские часы: задействованы все профессиональные информационные ресурсы, он, как ЭВМ, аккумулирует весь объем поступающей информации, анализирует, сортирует и извлекает оптимальный вариант для вас. Весь его накопленный опыт будет направлен на то, чтобы максимально упростить вам сделку с недвижимостью. Ведь продажа недвижимости дело вовсе непростое, и для этого вам необходим надежный проверенный партнер. И если вы все-таки хотите сэкономить время, поберечь свои нервы и без всякого труда продать свою недвижимость, то без специалиста вам не обойтись.
– Как формируется ценник на услуги специалиста в сфере недвижимости?
– Что касается стоимости предлагаемых в Казахстане брокерских услуг, она определяется лишь договором, но, как правило, коррелируется со сложившимися на рынке ставками и тарифами на оказание юридических и брокерских услуг. Единой ценовой политики в отношении стоимости брокерских услуг сейчас нет. В результате в настоящий момент агенты определяют стоимость услуг, часто отталкиваясь от пожеланий клиентов. Как следствие – громадный разброс цен на рынке.
– Как выбрать специалиста по недвижимости? На что следует обратить внимание?
– Каждый желающий продать или купить недвижимость сталкивается с различными проблемами. Поэтому лучше всего обратиться к специалисту. Но найти достойного специалиста – это своеобразное испытание, поскольку найти настоящего профессионала бывает очень сложно. Как не попасться в руки мошенников и правильно подобрать добросовестно выполняющего свои обязанности Брокера?
Брокер – это человек, который от имени физического или юридического лица совершает операции на рынке недвижимости. Брокер должен обладать исключительными аналитическими способностями, ведь ему во время торгов необходимо учитывать множество различных факторов, которые могут повлиять на цену недвижимости. Он также должен понимать человеческую психологию и обладать даром убеждения, ведь ему нередко приходится уговаривать своих клиентов тратить на покупку недвижимости весьма значительные суммы. Рынок недвижимости – переменчивая стихия, вчерашний бурный рост может смениться стремительным падением. Для того чтобы грамотно расходовать деньги клиентов (а следовательно, получать как можно больше комиссионных), Брокер должен уметь сохранять хладнокровие в стрессовых ситуациях.
Важным критерием являются знания агента в сфере юридического права по отношению к недвижимости. Квалифицированный специалист при себе должен иметь нужные для оформления документы. Знать все тонкости купли-продажи, аренды, передачи и проведения сделок, а также уметь предотвратить возникновение разногласий и споров, касающихся имущества.
Опытный агент сразу назовет клиенту рыночную стоимость его недвижимости, так как он сможет сделать оценку самостоятельно, не прибегая к помощи другого специалиста, он знает реальные цены объектов, исходя из многих критериев и пожеланий клиента. Профессиональный Агент проверяет все документы и выявляет вероятность рисков перед тем, как устроит показ объекта. Опытный Агент знает, на что необходимо обращать внимание при аренде и покупке недвижимости, независимо от ее состояния. При обращении в любое агентство недвижимости первым делом необходимо узнать о наличии лицензии, при возможности поинтересоваться репутацией конкретного агентства у друзей и знакомых. Также важны некоторые действия сотрудников, при наличии которых можно смело доверять той или иной компании. Агентство не скрывает суммы комиссии, которая берется за оказанные услуги. Агенты, работающие в данной организации, имеют опыт работы с клиентами, а также обладают базой потенциальной недвижимости.
Агент заинтересован в вопросе, старается помочь, опираясь на все озвученные требования, а также имеет план действий. Командная работа в коллективе, оперативность и полный контроль выполнения работы со стороны старших специалистов. Ориентирование на предпочтения клиента.