Инвестиции в зарубежную недвижимость – это всегда баланс между холодным расчетом и мечтой о жизни у океана. Как не позволить эмоциям перевесить цифры, и где сегодня находятся точки самого высокого роста?

Наш собеседник – Нурмахан Алданов, девелопер и инвестор, который смотрит на карту мира как на поле возможностей. В этом интервью мы разбираемся, стоит ли верить громкой рекламе в Грузии, в чем кроется коварство валютных рисков и почему Португалия остается идеальным местом для инвестиций, несмотря на налоги.

Нурмахан Алданов – инвестор в сфере недвижимости, девелопер по коттеджам.

Нурмахан, в недвижимость каких зарубежных стран стоит инвестировать сегодня?

– Черногории, Грузии, ОАЭ, Таиланда. И, конечно же, Испании и Португалии.

– Почему именно Черногория?

– Средняя стоимость жилья в Черногории остается ниже, чем во многих европейских курортных странах: порядка ~€1500-€2000 за кв. м в популярных зонах и значительно ниже в центральных и северных регионах. Это делает рынок доступным для частных инвесторов, особенно в сегменте курортной недвижимости.

Динамика стоимости жилья показывает устойчивый рост: цены на недвижимость увеличиваются на десятки процентов каждый год.

И в целом рынок демонстрирует долгосрочный тренд на повышение стоимости активов. Налоговые ставки на сделки низки. Всё это выгодно отличает страну от большинства европейских рынков.

– Сейчас много рекламы от застройщиков в Грузии. Не поздно ли туда инвестировать?

– Конечно, нет. Сейчас стоимость недвижимости в Грузии находится на стадии роста. И самое лучшее время инвестировать. Но нужно отделять два города: Тбилиси и Батуми. В Тбилиси можно делать ставку на стабильность и ликвидность (здесь больше «конечных» пользователей).

В Батуми – ставку на туристический цикл и правильный продукт (значение имеют вид, близость к морю, управление).

Если ваша цель «сохранить капитал плюс спокойный доход», то разумнее выбрать Тбилиси.

Если цель «максимизировать доходность», и вы готовы управлять бизнес-процессом аренды, то выбирайте Батуми.

– Какие риски есть при инвестициях в зарубежную недвижимость?

– Самые опасные – юридические риски.

Ограничения для иностранцев: запреты на покупку земли/объектов в отдельных зонах, требования по ВНЖ/лицензиям, лимиты на долю владения. Слабая защита прав собственности: долгие суды, «двойные продажи», проблемы с кадастром и регистрацией. Слабые гарантии, переносы сроков, изменение проекта, банкротство застройщика. Но существуют и регуляторные риски, и «смена правил игры». Валютный риск, например, который часто недооценен. Ведь вы инвестируете в валюте страны (или в USD/EUR), а ваши личные расходы в тенге. Даже при росте цены объекта в местной валюте вы можете проиграть на курсе, и наоборот. Существует риск ликвидности и «реальной» цены продажи, и так далее.

– Сейчас многие сравнивают по доходности Таиланд и ОАЭ. В какую недвижимость лучше инвестировать?

– В ОАЭ стабильные доходы, развитая инфраструктура, простая правовая система, но выше цены и возможны циклические коррекции. В Таиланде потенциально более высокая доходность (особенно в туризме), низкий порог входа, но больше операционного участия и сезонных рисков.

– Жизнь у Атлантического океана прекрасна, огорчают только высокие налоги. Что скажете про недвижимость в Испании и Португалии?

– Испания сейчас сильнее по «капитализации» (там наблюдается рост цены), но здесь больше и регуляторных рисков. Португалия привлекательна как «тихий актив» и lifestyle-инвестиция, но доходность часто съедает высокая цена входа в топ-локациях.

инстаграм:

@investor01.kz