Выгодно или нет? На эти и другие вопросы нам ответила Нина Лукьяненко – эксперт по недвижимости.
Нина, вы много лет специализируетесь на недвижимости, и сегодня мы хотели бы задать вам несколько наиболее актуальных вопросов. Выгодно ли инвестировать в недвижимость сегодня? Какой вид вложений вы считаете наиболее надежным?
– Слово «инвестиции» звучит сейчас, как говорится, из каждого утюга (улыбается). За последние несколько лет, действительно, появилось много механизмов – акции, облигации, криптовалюта и многое другое. Чтобы ваш доход был положительным, нужны специфические знания или наличие опытного брокера, которому можно доверить управление вашим портфелем инвестиций. Я являюсь классическим инвестором и доверяю только недвижимости, а также помогаю людям разобраться в способах заработка на недвижимости. Возможно, подобное инвестирование не кажется сверхдоходным, но то, что оно является надежным, проверено временем. Неслучайно квадратные метры называют «твердой валютой». Банально, но факт: за всё время существования недвижимости ее стоимость ни разу не падала до нуля.
– С какими заблуждениями в области инвестиций вы, как профессионал, сталкиваетесь чаще всего?
– Первое заблуждение: депозит может приносить больше, чем вложения в недвижимость. Или: сдача в аренду невыгодна. Однако важно разбираться в самих объектах, расчетах доходности, ликвидности, роста стоимости недвижимости или капитализации. Самые выгодные стратегии заработка на объектах недвижимости сейчас – смешанные. Помните, что в кризис лучшие зарабатывают больше. Так было, и будет всегда. Если у вас есть свободные деньги – не ждите лучших времен, не слушайте псевдоэкспертов, транслирующих то, что выгодно им. Попробуйте сами во всем разобраться. Покупка недвижимости для дохода – это инструмент, доступный каждому, как минимум потому, что он не требует академических знаний.
Даже в рамках маленькой статьи я могу направить ваши рассуждения в нужное русло: если покупка не за полный наличный расчет и приносит арендный доход, то доходность будет выше, потому что норма дохода рассчитывается на вложенный капитал. Аренда на посуточной основе может приносить прибыль в 1,5–2 раза больше. Это хлопотный бизнес, но можно нанять управляющего на окладе.
Покупка коммерческого объекта, улучшение и сдача в аренду дают возможность значительно поднять его стоимость для будущей продажи. И это всего лишь парочка из возможных вариантов.
– Какие наиболее выгодные стратегии существуют в инвестировании? Можно ли начать инвестировать с небольшой суммой?
– Да, можно начать зарабатывать на недвижимости с небольшой суммой и даже без физических первоначальных денег. Безусловно, нужно быть крайне осторожными, и такой вариант не каждому подойдет. Важно проанализировать свои текущие активы, текущие доходы и возможности. Когда я провожу первую беседу-интервью с потенциальным инвестором, не все могут обозначить квартиру или дом, в котором они живут, как свой актив. Но ведь это уже актив! И в каждом конкретном случае его можно использовать, продолжая жить в нем. Однако если свободных денег инвестор может выделить от 1 млрд. и больше, то и вариантов выбора, анализа проектов, составления финансовой модели будущего дохода будет больше. Кроме того, не забывайте о существовании рынка зарубежных объектов, куда инвестор может входить как для диверсификации активов, так и по причине выгодных возможностей: там минимальный первоначальный взнос или ипотечное плечо на выгодных для инвестора условиях, например, на условиях без подтверждения дохода. Такие варианты могут подходить либо уже сильно закредитованным инвесторам, либо с не самой хорошей кредитной историей.
– Какие особенности есть на рынке недвижимости Алматы? Является ли он наиболее перспективным городом для вложений?
– Да, крупные города – это всегда центры экономической активности населения. Спрос на квадратные метры, будь то жилая, коммерческая недвижимость или земельный участок, всегда будет актуален. По оценкам специалистов, в ближайшем обозримом будущем число жителей в Алматы достигнет 4 млн. человек, а это означает только одно: жилые и коммерческие объекты будут популярны.
– В свете недавних событий могут ли землетрясения оказать влияние на цены недвижимости?
– Стихийные бедствия всегда вызывают панику. Некоторые люди, пожелавшие сменить место жительства, переехали в другой регион или поменяли квартиру на дом. Но специалисты утверждают, что 45% территории Казахстана находится в сейсмоопасной зоне. В целом, если не создавать информационный шум вокруг данного события, то всё продолжится своим чередом, цены сохранятся на уровне, который будет обусловлен экономическими процессами в стране – количеством качественных квадратных метров, доступными условиями по ипотеке, поддержкой государства сектора строительства и так далее.
– В какую недвижимость лучше инвестировать в Алматы сегодня: в квартиры в многоэтажных домах или все-таки в частный сектор?
– Это наиболее часто задаваемый вопрос, и он формулируется таким образом именно от отсутствия знаний и опыта, какие стратегии можно применять для извлечения дохода от покупки. Всё дело в том, что для того, чтобы заработать на объекте, нужно отталкиваться от инвестиционного решения, а не от объекта. И в этом основная ошибка инвестора. Инвестиционное решение всегда имеет три составляющих: объект недвижимости, способ финансирования, инвестиционную стратегию. Отсюда вывод: и квартиры в многоэтажных домах могут быть выгодной и приносящей доход покупкой, и частный сектор. Например, просто правильный выбор расположения земельного участка, смена целевого назначения, подведение инженерных сетей к нему могут поднять его ценность более чем на 100%.
– Как опытный эксперт, посоветуйте, на что стоит обратить внимание при выборе недвижимости для инвестиций.
– На этот вопрос нет быстрого ответа (улыбается). С 15 апреля я запускаю обучающий курс: «КАК ЗАРАБАТЫВАТЬ НА НЕДВИЖИМОСТИ?». Он рассчитан на 8 недель. В рамках курса я поделюсь личным опытом выгодного инвестирования, расскажу о том, как следует принимать решение, какие инструменты использовать и как проверять документы. Познакомлю с реальными кейсами и реальными инвесторами, которые расскажут в цифрах и покажут реальные объекты. Будут также профессиональные спикеры из сопутствующих сфер: представители банков, консалтинговых компаний, предоставляющие помощь в субсидированных займах, оформители. У всех, кто придет на обучение, будет возможность представить к обсуждению свои варианты и получить консультации экспертного сообщества, а также реальную поддержку в виде рекомендаций.